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Planen - Bauen - Wohnen

14.02.2018 08:00 Uhr

Fristen und Vorschriften

Wer ein Haus baut, kann den Überblick verlieren – Worauf Bauherren achten sollten
Regelmäßige Kontrollen auf der Baustelle sind unumgänglich, soll ein Hausbau pünktlich und zum vereinbarten Preis fertiggestellt werden. Foto: Erichsen/dpa
Regelmäßige Kontrollen auf der Baustelle sind unumgänglich, soll ein Hausbau pünktlich und zum vereinbarten Preis fertiggestellt werden. Foto: Erichsen/dpa
Falsch verlegte Heizungsrohre, ein undichter Keller oder nicht eingehaltene Termine: Beim Hausbau kann es schnell zu bösen Überraschungen kommen. Für private Bauherren ist das Projekt oft eine große Herausforderung. Ganz ohne Hilfe geht es daher nicht. „Ein Bauherr braucht viele Kenntnisse und Erfahrungen, damit ein Hausbau pünktlich, nach den rechtlichen Vorschriften und zum vereinbarten Preis fertiggestellt wird“, sagt Corinna Kodim vom Eigentümerverband Haus & Grund. Zwar könnten viele Themen im Internet recherchiert werden, Bauherren müssten aber auch ganz genau wissen, inwiefern die verschiedenen Gewerke voneinander abhängen beziehungsweise aufeinander aufbauen.

Um die Arbeiten zu kontrollieren, müssten Bauherren regelmäßig auf der Baustelle sein. Für viele Berufstätige ist das jedoch keine Option. „Deshalb lohnt es sich, einen Fachmann mit der Kontrolle zu beauftragen“, empfiehlt Kodim.

Neben dem Hausbau an sich müssen Bauherren auch die Finanzen im Blick behalten. Explodierende Kosten kann zum Beispiel ein Vertrag mit Festpreisgarantie verhindern. Bevor er den Vertrag mit dem Bauunternehmen unterzeichnet, sollte ihn der Bauherr aber gemeinsam mit einem Juristen auf Vollständigkeit prüfen, rät Florian Becker, Geschäftsführer des Bauherren-Schutzbundes: „Alles, was hier nicht enthalten ist, muss der Bauherr möglicherweise später extra bezahlen – trotz Festpreisgarantie.“ Außerdem einplanen sollten Bauherren Nebenkosten wie die Grunderwerbssteuer, Gebühren für den Eintrag ins Grundbuch oder Hausanschlusskosten.

In puncto Fristen gibt es seit dem 1. Januar 2018 eine gesetzliche Neuerung: Nun muss der Bauunternehmer im Vertrag einen Zeitpunkt angeben, zu dem er das Haus fertiggestellt haben wird. Steht der Baubeginn noch nicht fest, muss der Unternehmer zumindest die Dauer der Baumaßnahmen angeben. Braucht der Unternehmer länger als vertraglich vereinbart, hat der Bauherr möglicherweise Anspruch auf Schadenersatz, so Becker. „Für den Fall, dass das Unternehmen den Fertigstellungstermin durch eigenes Verschulden nicht einhält, sollten Bauherren die Zahlung einer Vertragsstrafe vereinbaren“, empfiehlt Richard Althoff, Mitglied der Arbeitsgemeinschaft Baurecht im Deutschen Anwaltverein.

Ist das Haus fertig, folgt die Abnahme. Wenn der Bauherr danach Mängel am Haus entdeckt, muss er beweisen, dass sie auch wirklich vom Unternehmen verursacht wurden.

Vor der Abnahme ist es noch umgekehrt: Hier muss das Unternehmen beweisen, dass die Mängel nicht von ihm stammen. „Eine Abnahme sollte schriftlich in Form eines gemeinsamen Protokolls von Auftraggeber und Auftragnehmer stattfinden“, empfiehlt Althoff. Gibt es dann noch Mängel, können diese ebenfalls im Protokoll aufgenommen werden – inklusive der Frist zur Beseitigung, ergänzt Becker. Dem Experten vom Bauherren-Verband zufolge sind drei Dinge entscheidend für ein erfolgreiches Bauvorhaben: Eine realistische Finanzplanung, die Reserven für unerwartete Ereignisse beinhaltet. Eine Zeitplanung mit ausreichendem Puffer. „Und drittens ist Kontrolle unverzichtbar“, sagt Becker. Deshalb sollten Bauherren Vertrag und Beschreibung des Hausbaus von einem Fachanwalt prüfen lassen. „Der Bau eines eigenen Hauses ist für viele Bauherren ein einmaliges Ereignis in ihrem Leben und mit langfristigen Konsequenzen verbunden“, sagt Corinna Kodim. Der Bauherr sollte sich deshalb gut überlegen, welches Grundstück er auswählt, welches Haus er baut und welchen Architekten oder welche Baufirma er beauftragt. tmn

Seidl Fliesen-Design
Maler Haderer

Zinsen weiter niedrig

Die Zinsen für Immobilienkredite sind nach wie vor auf historisch niedrigem Niveau. Nach Angaben des Bundesverbandes deutscher Banken in Berlin lag der Zinssatz für Kredite mit zehn Jahren Zinsbindung 2017 im Schnitt bei rund 1,4 Prozent. Daran hat sich auch seit Jahresbeginn wenig geändert. Im Einzelfall können die Zinsen aber deutlich abweichen. Die individuelle Höhe hängt unter anderem von der finanziellen Situation des Kreditnehmers, der Höhe des eingesetzten Eigenkapitals und der gewählten Zinsbindungsdauer ab. Einige Tipps:

- Laufzeit wählen: Wer baut, muss langfristig denken. Angesichts des niedrigen Zinsniveaus sollte man besser eine Zinsbindung von mindestens zehn Jahren wählen. Wer besonders langfristig planen möchte, kann sich auch für eine Zinsbindung von 15 oder gar 20 Jahren entscheiden. Wichtig ist es, die Angebote mehrerer Banken zu vergleichen.

- Tilgungsrate wählen: Bei einer hohen Tilgungsrate – beispielsweise von 3 Prozent anstatt der früher meist üblichen 1 Prozent – ist der Kredit schneller zurückgezahlt. Das spart über die Laufzeit Zinskosten. Das Recht auf Sondertilgungen muss zusätzlich vereinbart werden.

- Sonderkündigungsrecht nutzen:
Egal, welche Laufzeit vereinbart wurde – Immobilienkredite kann man nach einer Laufzeit von zehn Jahren kündigen, um sich einen günstigeren Zins zu sichern. Dafür holt man sich Angebote von Banken ein und vergleicht diese anhand des Effektivzinses. tmn

Glaserei Lenz Kraus
Eckerle GmbH

Fachleute ins Boot holen

Für die Zusammenarbeit mit einem Architekten gibt es beim Hausbau viele gute Gründe. „Bei komplizierten Grundstücken oder problematischem Baurecht ist ein erfahrener Architekt hilfreich“, sagt Peter Burk vom Institut Bauen und Wohnen. Auch Umbauten, Modernisierungen und energetische Sanierungen sind bei ihnen in guten Händen. Bei Eingriffen, die Statik und Form des Hauses, Energietechnik oder baurechtliche Fragen berühren, ist ein Architekt unumgänglich.

„Immer, wenn ein Bauantrag gestellt werden muss, braucht der Bauherr einen Bauvorlageberechtigten“, erklärt Christof Rose, Sprecher der Architektenkammer Nordrhein- Westfalen. „Das ist dann ein Architekt oder ein Bauingenieur.“ Der Architekt agiert als Sachwalter des Bauherrn. Er hat nicht nur kreative Aufgaben, sondern kümmert sich auch um baurechtliche Dinge wie Genehmigungen. „Je früher der Architekt einbezogen wird, umso besser“, findet Rose. Bei Neubauten kann das bereits bei der Auswahl des Grundstücks geschehen. Es kostet den Bauherren aber Mühe, den richtigen Architekten zu finden. Erst im persönlichen Gespräch stellt sich heraus, ob Bauherr und Architekt zusammenpassen.

Wichtig bei der Planung ist vor allem der Blick in die Zukunft: Soll das Haus später einmal barrierefrei nutzbar sein? Oder ist eine Einliegerwohnung nötig? Daher sollten Bauherren mit dem Architekten über ihre privaten Pläne sprechen und natürlich auch gezielte Fragen stellen. So lässt sich auf lange Sicht viel Geld sparen. tmn
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Archiktekturbüro Birnthaler
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